ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟΣ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ ΤΟΥ ΔΗΜΟΥ ΞΑΝΘΗΣ

Ο Δήμος Ξάνθης, στη προσπάθειά του να οργανώσει μια πορεία ανάπτυξης με προγραμματισμό, προχώρησε στην διαδικασία μελέτης πολεοδομικού σχεδιασμού της περιοχής των διοικητικών ορίων του. Οι κύριοι άξονες του σχεδιασμού αυτού είναι:

   Ο Δήμος Ξάνθης, στη προσπάθειά του να οργανώσει μια πορεία ανάπτυξης με προγραμματισμό, προχώρησε στην διαδικασία μελέτης πολεοδομικού σχεδιασμού της περιοχής των διοικητικών ορίων του.

Οι κύριοι άξονες του σχεδιασμού αυτού είναι:

– Σχεδιασμένη αστική ανάπτυξη

– Ουσιαστική ενεργοποίηση κοινωνικών φορέων και πολιτών. Δημοκρατικές συμμετοχικές διαδικασίες

– Κοινωνική πολιτική διαχείρισης του παράγοντα γη και καθιέρωση μιας νέας

φιλοσοφίας για την ατομική ιδιοκτησία και την οικιστική ανάπτυξη

– Προστασία του περιβάλλοντος. Χρήση ανανεώσιμων πηγών  ενέργειας

– Ανάδειξη της ιστορικής και πολιτιστικής κληρονομιάς

Η ολοκληρωμένη αντίληψη πολεοδομικού σχεδιασμού εκφράζεται πρακτικά από δυο κλίμακες σχεδίων, με δεδομένη χρονολογική ιεράρχηση: πρώτα με το ΓΕΝΙΚΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ και μετά, με την ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ και την ΠΡΑΞΗ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ της.

Το πρώτο δίνει μια συνθετική εικόνα του πως πρέπει να διαμορφωθεί η αστική δομή μιας περιοχής, δίνει μια εκτίμηση των αναγκών της και αποτελεί το γενικό οδηγό για τα ειδικά σχέδια τοπικής ανάπτυξης.

Η δεύτερη είναι η πιο λεπτομερής σχεδιαστική απεικόνιση των προγραμματικών μεγεθών του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου και με την Πράξη Εφαρμογής διαμορφώνει το νέο καθεστώς ιδιοκτησιών και κοινόχρηστων / κοινοφελών χώρων.

Στο Δήμο Ξάνθης έχει αρχίσει η διαδικασία εκπόνησης του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου. Η εκπόνηση, θεωρείται ότι πρέπει να γίνει με συνεργασία του Δήμου, των μελετητών, των κοινωνικών φορέων της περιοχής, και των πολιτών του Δήμου.

Οργανώνεται, έτσι, μια πορεία συλλογικής συμμετοχής που σαν πρώτο της βήμα είναι το ενημερωτικό σημείωμα  και το ερωτηματολόγιο που θα δοθεί στους κοινωνικούς φορείς και στο κοινό. Θ’ ακολουθήσουν και άλλα στάδια συμμετοχικών διαδικασιών που το πρόγραμμα, το αντικείμενο και οι στόχοι τους θα γνωστοποιηθούν έγκαιρα.

ΓΕΝΙΚΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ ΔΗΜΟΥ ΞΑΝΘΗΣ

Το Γ.Π.Σ. αποτελεί το προγραμματικό πλαίσιο για τη σωστή και ισορροπημένη πολεοδομική ανάπτυξη των οικισμών της περιοχής και τον εξοπλισμό τους με τα αναγκαία δίκτυα κοινωνικής, παραγωγικής και τεχνικής υποδομής. Δίνεται, δηλαδή, μια εικόνα του πως πρέπει να διαμορφωθούν οι οικισμοί και με βάση αυτήν, γίνεται η εκτίμηση των αναγκών τους. Σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο, το Γ.Π.Σ. ενός Δήμου περιλαμβάνει όλη την έκταση εντός των διοικητικών ορίων του, δηλαδή τον αστικό και ύπαιθρο χώρο.

Το Γ.Π.Σ. μπορεί να περιλαμβάνει:

α. Τον καθορισμό Ζωνών Χρήσεων Γης, στο σύνολο της διοικητικής επικράτειας του Δήμου. Στις ζώνες αυτές που αποσκοπούν στην προστασία του χώρου γύρω από τα εγκεκριμένα σχέδια και τη διασφάλιση της σωστής μελλοντικής ανάπτυξης των οικισμών, ελέγχονται αυστηρά οι χρήσεις γης, προβλέπεται η  απαγόρευση των κατατμήσεων κάτω από ένα ορισμένο, κατά περίπτωση, εμβαδόν, και μπορεί να χωροθετούνται και ζώνες ειδικών χρήσεων όπως βιομηχανικές και βιοτεχνικές περιοχές, περιοχές δεύτερης κατοικίας, περιοχές αποθέματος γης για την κάλυψη των μελλοντικών αναγκών των οικισμών κτλ.

β. Τα Ορια Επεκτάσεων των ισχυόντων σχεδίων των οικισμών.

γ1. Την Οργάνωση των οικισμών και των επεκτάσεών τους σε Πολεοδομικές Ενότητες με την αναγκαία τοπική εξυπηρέτηση. Ανά οικισμό θα εκτιμηθούν οι ανάγκες του πληθυσμού που προβλέπεται να κατοικήσει, για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, εμπορικές και άλλες εξυπηρετήσεις και χώρους κεντρικών λειτουργιών τους.

γ2. Την Κατανομή του Προβλεπόμενου Πληθυσμού στις Πολεοδομικές Ενότητες, σύμφωνα με τη χωρητικότητα της κάθε μίας, έτσι ώστε να ελέγχονται οι μέσες πυκνότητες.

γ3. Τον καθορισμό Χρήσεων Γης σε ολόκληρη την έκταση κάθε οικισμού (π.χ. κατοικία, ελεύθεροι χώροι, εμπόριο, διοίκηση κλπ.).

δ1. Την επιλογή των Τρόπων Ανάπτυξης ή Αναμόρφωσης με τον καθορισμό των αντίστοιχων ζωνών στις περιοχές επεκτάσεων όσο και στις προβληματικές περιοχές εντός σχεδίου. Πέρα από τις ζώνες κανονιστικών όρων δόμησης (από ιδιώτες σε συνήθη οικόπεδα προβλέπονται οι εξής ζώνες ενεργού παρέμβασης του Δημοσίου):

– ΖΕΠ (Ζώνες Ενεργού Πολεοδομίας) στις οποίες γίνεται πρόγραμμα οργανωμένων οικιστικών συγκροτημάτων με φορέα το Δήμο ή το Δημόσιο ή εταιρεία μικτής οικονομίας, με τη συμμετοχή των οικοπεδούχων, σε νέα συγκροτήματα ή για ανάπλαση υφιστάμενων προβληματικών κατοικιών.

– Ζ.Α.Α. (Ζώνες Αστικού Αναδασμού) όπου το ιδιοκτησιακό καθεστώς αποτελεί πρόβλημα για τη σωστή εφαρμογή του σχεδίου και απαιτείται ανακατανομή των οικοπέδων στους ιδιοκτήτες τους (σε άλλη θέση και άλλο σχήμα).

δ2. Τον καθορισμό Ζωνών Ειδικών Κινήτρων, οικονομικών ή θεσμικών, που θα βοηθήσουν την ανάπτυξή τους προς την επιθυμητή κατεύθυνση. Οι ζώνες αυτές μπορούν να θεσπιστούν σε οποιαδήποτε από τις προηγούμενες ζώνες τρόπων ανάπτυξης ή και μέσα σε ήδη εγκεκριμένα σχέδια.

– Ζ.Ε.Κ. (Ζώνες Ειδικών Κινήτρων) που χρειάζεται να ενισχυθεί η εγκατάσταση ειδικών λειτουργιών (αναψυχή, πολιτιστικά, στάθμευση κτλ.) και θεσμοθετούνται για την τόνωση των κέντρων των οικισμών ή των τοπικών κέντρων γειτονιάς.

– Ζ.Ε.Ε. (Ζώνες Ειδικής Ενίσχυσης) όπου κατά προτεραιότητα διοχετεύονται πόροι για την εφαρμογή των σχεδίων ή δάνεια και ενισχύσεις.

– Ζ.Κ.Σ. (Ζώνες Κοινωνικού Συντελεστή) όπου επιτρέπεται, η αύξηση του συντελεστή δόμησης πλέον αυτού που ορίζει ο νόμος, με την προϋπόθεση ότι το τμήμα του επιπλέον συντελεστή δόμησης θα παραχωρηθεί στο Δήμο ή άλλο φορέα για την εφαρμογή κοινωφελών προγραμμάτων.

ε. Την εκτίμηση των αναγκών σε παραγωγική υποδομή και τον καθορισμό Ζωνών Οικονομικής Ανάπτυξης (εμπορίου, χονδρεμπορίου, βιομηχανιών και βιοτεχνιών, τουρισμού κλπ.) ώστε να συγκεντρώνονται σ’ αυτές οι επενδύσεις για την απαραίτητη υποδομή, να εξυπηρετούνται καλύτερα οι αντίστοιχες εγκαταστάσεις και να αποφεύγεται η απρογραμμάτιστη εξάπλωση αυτών των χρήσεων σ’ όλο τον αστικό ιστό.

στ. Τον καθορισμό Περιοχών Ειδικής Προστασίας του φυσικού, ιστορικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, με προτάσεις για ανάλογα μέτρα και ρυθμίσεις που θα συμβάλουν στην προστασία και ανάδειξη των:

– οικοσυστημάτων, δασικών εκτάσεων, παραγωγικών εδαφών κλπ

– ιστορικών μνημείων

– αξιόλογων αρχιτεκτονικών συνόλων

ζ. Την συμπλήρωση και εξασφάλιση της αναγκαίας Τεχνικής Υποδομής:

– Μεταφορές: Προβλέπεται το αναγκαίο ιεραρχημένο οδικό δίκτυο για εξυπηρέτηση της ευρύτερης περιοχής του οικισμού και τις αντίστοιχες εγκαταστάσεις.

– Υδρευση: Μελετά την κάλυψη των αναγκών σε ύδρευση ελέγχοντας την υπάρχουσα υδροδότηση και αναζητώντας νέες πηγές.

– Αποχέτευση: Προβλέπει τα απαραίτητα δίκτυα και κατάλληλη επεξεργασία ώστε η διάθεσή τους να μη δημιουργεί οχλήσεις, υγειονομικούς κινδύνους, και να μην υποβαθμίζει το περιβάλλον.

– Απορρίμματα: Προβλέπει κατάλληλους χώρους συγκέντρωσης και διάθεσης των απορριμμάτων ώστε να μην δημιουργούν οχλήσεις, κινδύνους στην υγεία και να μην ρυπαίνουν το περιβάλλον.

– Ενέργεια: Προβλέπει τους κατάλληλους σταθμούς, υποσταθμούς και δίκτυα.

η. Την Ασφάλεια και Προστασία των οικισμών, με τη δημιουργία κατάλληλων ζωνών και αντίστοιχης υποδομής για προστασία από πλημμύρες, κατολισθήσεις, σεισμούς, πυρκαγιές κτλ.

θ. Το Πρόγραμμα και τον Προϋπολογισμό με τις φάσεις εφαρμογής για κάθε τομέα, τον συνοπτικό προϋπολογισμό του κόστους εφαρμογής του, προτάσεις εξασφάλισης των αναγκαίων πόρων από Δημόσιες ή ιδιωτικές επενδύσεις.

Κατά την διάρκεια εκπόνσης του Γ.Π.Σ. μπορεί να αποφασιστεί:

α. Αναστολή οικοδομικών εργασιών στην περιοχή μελέτης ή μόνο σε τμήματά της.

β. Απαγόρευση της κατάτμησης των ιδιοκτησιών κάτω από ένα ορισμένο όριο εμβαδού κατά περίπτωση.

Οι παραπάνω δεσμεύσεις μπορούν να ισχύουν μέχρι την έγκριση του Γ.Π.Σ. και δεν μπορεί να διαρκούν περισσότερο από ένα χρόνο.

Στα εκτός σχεδίου τμήματα περιοχής μελέτης του Γ.Π.Σ., ο Δήμος μπορεί να ασκεί “δικαίωμα προτίμησης” στις αγοραπωλησίες μέχρι την έγκριση της Πράξης Εφαρμογής.