ΟΔΗΓΙΕΣ ΚΑΙ ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ

Το Νομοσχέδιο για τα πολεοδομικά αυθαίρετα – Συζητείται στην Βουλή και αναμένεται η εφαρμογή του.

Το Νομοσχέδιο για τα πολεοδομικά αυθαίρετα – Συζητείται στην Βουλή και αναμένεται η εφαρμογή του. Εάν λοιπόν κατέχετε σήμερα ακίνητο που έχει ανεγερθεί πριν από την 28 / 4 / 2010, χωρίς οικοδομική άδεια, είτε καθ’ υπέρβαση οικοδομικής άδειας, ιδιαίτερα αν αυτό έχει αυξημένη αντικειμενική αξία, σας δίδεται μία μοναδική ευκαιρία να το τακτοποιήσετε, αρχικά για τα επόμενα 20-40 χρόνια.

Η τακτοποίηση των πολεοδομικών αυθαιρέτων δεν είναι απλή διοικητική διαδικασία, όπως η λεγόμενη τακτοποίηση ημιυπαίθριων, και μπορεί να απαιτήσει τεχνικές και νομικές ενέργειες που θα επηρεάσουν μόνιμα την μελλοντική αξιοποίηση του ακινήτου σας. 

Για τον λόγο αυτό στη φάση της σύνταξης του φακέλου τεκμηρίωσης του ακινήτου, η συνεργασία σας με εξειδικευμένο τεχνικό γραφείο κρίνεται εξαιρετικά σημαντική. Ιδιαίτερα για τα μεγαλύτερα κτίρια είναι απαραίτητο να εφαρμοστεί σωστά η πολεοδομική νομοθεσία, και να γίνουν οι κατάλληλες τεχνικές και διοικητικές παρεμβάσεις που θα εξασφαλίσουν τον ιδανικότερο συνδυασμό χρήσεων και χώρων με την μικρότερη δυνατή οικονομική επιβάρυνση.

 

Τι πρέπει να κάνω ;

 

Eπειδή η ανέγερση και διατήρηση πολεοδομικού αυθαιρέτου είναι πολύ σοβαρή υπόθεση με απρόβλεπτες οικονομικές και άλλες συνέπειες, δεν πρέπει να ξεκινήσουμε την διαδικασία στην πολεοδομία, χωρίς προηγουμένως να έχουμε λάβει υπ’ όψη τους εξής παράγοντες :

Να μην εκτεθούμε στην διαδικασία μέσω αιτήσεων δηλώσεων κ.λ.π. προς την πολεοδομία ή οποιαδήποτε άλλη αρχή χωρίς να έχει προηγηθεί μελέτη του θέματος από ειδικούς μηχανικούς (ανάλογα με το μέγεθος του αντικειμένου) με εμπειρία στην τακτοποίηση και νομιμοποίηση  αυθαιρέτων.

Να εντοπίσουμε και να καταγράψουμε (με την βοήθεια μηχανικού) το σύνολο των πιθανών παραβάσεων του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού που υπάρχουν στο ακίνητό μας έτσι ώστε να μην απομείνουν εκκρεμότητες μετά την διαδικασία της τακτοποίησης.

Να μελετήσουμε τις ενδεχόμενες συνέπειες αστικού δικαίου που θα προκύψουν όταν νομιμοποιηθεί το ακίνητό μας. Για παράδειγμα τι θα συμβεί κατά την νομιμοποίηση κτίσματος σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδο, όπου ο δεύτερος ιδιοκτήτης δεν έχει ακόμη κτίσει;

Αν έχετε υποστεί καταγγελία, πρέπει να καθυστερήσετε την οριστική επιβολή προστίμου, και την κοινοποίηση του στην εφορία.

Η τακτική που θα πρέπει να ακολουθήσετε είναι διαφορετική σε κάθε περίπτωση και μόνο μετά από την μελέτη του αντικειμένου θα μπορούσαμε να δώσουμε πιο συγκεκριμένες απαντήσεις.

Σε πολλές περιπτώσεις ένα αυθαίρετο κτίσμα μπορεί να έχει περιθώριο να νομιμοποιηθεί με την υπάρχουσα νομοθεσία και πολύ πιο ασφαλή και ολοκληρωμένο τρόπο από αυτόν που μπορεί να προτείνει η “τακτοποίηση”.

Για παράδειγμα :

Με τακτοποίηση βάσει του Νόμου 3843/2010 αν το αυθαίρετο τμήμα ευρίσκεται εντός του νόμιμου περιγράμματος του υπάρχοντος κτιρίου.

Mε άδεια προσθήκης ή νομιμοποίηση αν υπάρχει αδιάθετος Συντελεστής Δόμησης  και το μέγεθος της υπέρβασης είναι σχετικά μικρό. Ειδικά για κτίρια που έχουν ανεγερθεί προ του 2004, η άδεια νομιμοποίησης θα είναι κατά πολύ οικονομικότερη από την επικείμενη τακτοποίηση.

Με μεταφορά Συντελεστή Δόμησης υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Το μέτρο αυτό πιστεύεται ότι θα υιοθετηθεί εκτενώς μεταξύ των τρόπων μόνιμης νομιμοποίησης και στο νέο διάταγμα.

Mε μετατροπές στις χρήσεις των διαφόρων χώρων σε βοηθητικούς χώρους ή χώρους στάθμευσης  με αντίστοιχη απελευθέρωση υπολοίπου Συντελεστή Δόμησης.

 

Ακόμη και εάν τα παραπάνω ισχύουν μερικώς, πιθανώς να συμφέρει να εξαντλήσουμε τις, εντός του υπάρχοντος νομικού πλαισίου, δυνατότητες νομιμοποίησης πριν ανατρέξουμε στην “τακτοποίηση”, διαφυλάσσοντας έτσι την μέγιστη δυνατή ακεραιότητα της περιουσίας μας.

 

Γιατί να μπω στο έξοδο;

 

Ένα ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή, ή χρήση, ακόμη και αν αυτό το γεγονός δεν έχει γίνει γνωστό από την πολιτεία μέσω μίας καταγγελίας, είναι κατ’ ουσίαν ανύπαρκτη. Ο ιδιοκτήτης πέρα από την προσωρινή χρήση δεν έχει κανένα άλλο εμπράγματο δικαίωμα πάνω στην ιδιοκτησία του.

Δεν μπορεί να την μεταβιβάσει, να την δωρίσει στα παιδιά του, να την καταθέσει ως υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης για να πάρει δάνειο. Αν γίνει συμβολαιογραφική πράξη τότε υπάρχει κίνδυνος αυτή να ακυρωθεί και να επιβληθούν κυρώσεις τόσο στο συμβολαιογράφο όσο και στο μηχανικό που συντάσσει το σχέδια.

Οι πράξεις που γίνονται τα τελευταία χρόνια με το σκεπτικό ότι δεν δηλώνεται το αυθαίρετο τμήμα, θα δυσκολευτούν ακόμη περισσότερο με τα πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης που ήδη απαιτούνται και δείχνουν την πραγματική εικόνα του κτιρίου. Στο νέο διάταγμα θα απαιτείται βεβαίωσης μηχανικού για την οποιαδήποτε δικαιοπραξία σε κάθε ακίνητο, πράγμα που καταργεί οριστικά την παραπάνω τακτική και καθιστά πλέον αδύνατη την μεταβίβαση αυθαιρέτου.

Το ακίνητο δεν μπορεί να συντηρηθεί με νόμιμο τρόπο (Άδεια επισκευών, Εργασίες μικρής κλίμακας κ.τ.λ.), ούτε να αποκτήσει βασικές λειτουργίες όπως π.χ. η σύνδεση με τα δίκτυα ύδρευσης, ηλεκτροδότησης και αποχέτευσης.

Ακόμη και αν δεν έχει υποστεί καταγγελία, ο ιδιοκτήτης είναι υπό συνεχή “ομηρεία” από κάθε κακόβουλο γείτονα, κάτοικο ή υπηρεσία που είτε θεωρεί ότι ζημιώνεται από την ύπαρξη του αυθαιρέτου, είτε επιδιώκει να βλάψει τον ιδιοκτήτη, για οποιαδήποτε λόγο και αφορμή.

Αν υποστεί καταγγελία και έχει πρόσφατο αυθαίρετο, το πρόστιμο είναι δυσβάσταχτο και η κατεδάφιση είναι πιθανόν αναπόφευκτη.

Όλα τα παραπάνω μεταφράζονται σε μεγάλο οικονομικό και κοινωνικό κόστος που δεν μπορεί να συγκριθεί σε καμία περίπτωση με το κόστος που θα απαιτηθεί για την “τακτοποίηση” ή “νομιμοποίηση” που προγραμματίζεται.

Με την Τακτοποίηση αυθαιρέτου το προηγούμενο καθεστώς εκκρεμότητας θα αλλάξει ριζικά. Το ακίνητο θα καταγραφεί πλέον, θα πιστοποιηθεί επίσημα στα αρχεία της πολιτείας (για τα επόμενα 20 ή 40 χρόνια), και ο ιδιοκτήτης του θα έχει όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τους κανόνες της αστικής ιδιοκτησίας.

 

 

θα πρέπει να κάνω κάποια προετοιμασία ;

 

Με τους πιο πρόχειρους υπολογισμούς οι οικοδομές που περιέχουν αυθαίρετα τμήματα υπολογίζονται σε 1 εκατομμύριο. Καθώς οι ιδιοκτήτες τους θα αρχίσουν να συνειδητοποιούν την αναγκαιότητα υπαγωγής του στη ρύθμιση οι διάφοροι φορείς και υπηρεσίες που εμπλέκονται στην διαδικασία χορήγησης των διαφόρων εγγράφων θα μπλοκάρονται όλο και περισσότερο.

Οι πιθανότητες λαθών θα αυξάνονται και η δυνατότητες επιλογής των κατάλληλων μελετητών μηχανικών πιθανόν θα μειώνονται.

Η τακτοποίηση του αυθαίρετου κτιρίου, πέρα από το κάπως αυξημένο κόστος που θα έχει, κατά τα άλλα θα πρέπει να αποκτήσει την ίδια τεκμηρίωση με ένα κτίριο που οικοδομήθηκε με οικοδομική άδεια.

 

Αυτοί είναι οι κύριοι λόγοι για τους οποίους πρέπει να κάνετε την κατάλληλη προετοιμασία από σήμερα προκειμένου να αποφύγετε πιθανά λάθη.

 

Ποιες είναι οι βασικές ενέργειες;

 

Οι 5 βασικές ενέργειες που θα απαιτηθούν για να δημιουργηθεί ο φάκελος του ακινήτου (κάτι σαν το φάκελο της οικοδομικής άδειας) θα είναι και ένα μέρος του περιεχομένου του φακέλου που θα κατατεθεί για την επικείμενη τακτοποίηση.

 

1. Τοπογραφικό διάγραμμα.
2. Απόσπασμα ρυμοτομικού ή χάρτη της ευρύτερης περιοχής.
3. Αποτύπωση και εκπόνηση σχεδίων (κατόψεις, τομές κ.τ.λ.).
4. Φωτογραφίες του κτίσματος από χαρακτηριστικές θέσεις.
5. Έλεγχος στατικής επάρκειας του κτιρίου.

 

 

Προσοχή !

Το πως θα συνταχτεί ένας τέτοιος φάκελος,τι και με ποιόν τρόπο θα αποτυπωθούν οι διάφοροι χώροι, είναι σημεία που μπορεί να έχουν μεγάλη σημασία για την μελλοντική αξιοποίηση του ακινήτου.

 

Προετοιμαστείτε λοιπόν για να  αντιμετωπίσετε από σήμερα θέματα αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας σας, ξεκινήστε την σύνταξη του δικού σας φακέλου,λαμβάνοντας υπ΄ όψιν σας το νομικό πλαίσιο για την οικονομικότερη και εγκυρότερη θωράκιση και προστασία της περιουσίας σας.

 

 

 

ΠΑΡΑΣΧΟΣ Ν. ΕΥΣΤΡΑΤΙΟΥ

ΔΙΠΛ. ΗΛΕΚΤΡΟΛΟΓΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ